Verkoop je je woning voor minder dan de hypotheekschuld die je erop hebt openstaan? Dan is er sprake van een restschuld op je hypotheek. Of zoals het in de volksmond wordt genoemd: je huis staat onder water. Je blijft na de verkoop van je woning met een schuld zitten, die je alsnog aan de hypotheekaanbieder moet zien terug te betalen. Dat hoeft geen ramp te zijn. Wel is het goed om te weten hoe je situatie eruitziet en welke mogelijkheden je hebt.
Wat restschuld is? Het is in feite het tegenovergestelde van overwaarde op je huis. Je verkoopt je woning voor een lager bedrag dan de hypotheekschuld die je hebt openstaan. Je kunt met de koopsom dus niet de totale hypotheekschuld aflossen, wat betekent dat er een restschuld op de hypotheek bij de hypotheekaanbieder blijft staan.
Er kan sprake van zijn dat je huis onder water staat doordat je woning minder waard is geworden of doordat je je hypotheek eerder hebt verhoogd tot een hoger bedrag dan de woningwaarde. Dat is bijvoorbeeld mogelijk als je een opeethypotheek hebt.
Let op: op dit moment is het in principe niet meer mogelijk om meer dan 100% van je woningwaarde te lenen als je een hypotheek afsluit. Die regel is bedoeld om te voorkomen dat je huis onder water komt te staan.
Leuk, die definitie van restschuld op je hypotheek. Maar nu ben je vast vooral benieuwd naar één ding: “Staat mijn huis onder water?”. Dat kun je vrij eenvoudig berekenen door je openstaande hypotheekschuld af te trekken van je huidige woningwaarde. Als daar een negatief bedrag uitkomt, dan staat je huis onder water.
Je hebt onlangs je woning verkocht voor € 250.000. Op je woning rust nog een hypotheekschuld van € 265.000.
Dit betekent dat je uitkomt op een bedrag van € 250.000 - € 265.000 = - € 15.000 als je je woning verkoopt. Je hebt dus te maken met een restschuld op je hypotheek in plaats van overwaarde.
Dat je huis onder water staat, hoeft overigens geen probleem te zijn. Zolang je je woning niet verkoopt, kom je niet voor kosten te staan. Alleen als je je woning gaat verkopen, blijft de restschuld openstaan en moet je daar iets mee. Er zijn grofweg vier opties:
Heb je spaargeld dat je kunt missen? Dan kun je de schuld op je hypotheek aflossen met eigen geld. Een lening afsluiten is dan niet nodig. Heb je op dit moment een bankspaarhypotheek of een spaarhypotheek met een daaraan gekoppelde kapitaalverzekering of bankspaarrekening? Dan kun je het geld uit de opgebouwde spaarpot inzetten om op je restschuld af te lossen.
Ook is het mogelijk dat je je ouders of andere familieleden vraagt om een schenking te doen. Als jij tussen de 18 en 40 jaar bent, is een schenking van je ouders voor de aflossing van een restschuld tot een bepaald bedrag (in 2024 is dat iets meer dan € 30.000) vrijgesteld van schenkbelasting. Zo'n eenmalige belastingvrije schenking kun je gebruiken hoe je maar wilt, dus ook om af te lossen op je hypotheek.
Nog een optie is dat je een persoonlijke lening afsluit en met het bedrag dat je daardoor ontvangt in één keer de schuld aflost. Bedenk wel dat je voor een persoonlijke lening altijd meer rente betaalt dan voor een hypotheek.
Ook voor je volgende woning zal je een hypotheek afsluiten. Soms is het mogelijk om bij je nieuwe hypotheek de restschuld op je vorige hypotheek te laten meefinancieren. Wel kijkt de bank in zo’n geval streng of je de nieuwe hogere hypotheeklasten wel kunt dragen op basis van je inkomen.
Het goede nieuws is dat voor het financieren van je restschuld niet standaard de regel geldt dat je maar 100% van je woningwaarde mag lenen. In plaats daarvan is de inkomenstoets leidend. Wel is het zo dat de ene bank coulanter is dan de andere om van de 100% van de woningwaarde-regel af te wijken.
Goed om te weten: sinds 2018 valt een restschuldhypotheek in box 3 in plaats van box 1. Dat betekent dat je geen hypotheekrenteaftrek ontvangt als je schuld na 1 januari 2018 is ontstaan. Is je schuld ontstaan tussen 28 oktober 2012 en 31 december 2017? Dan mag je de hypotheekrente over je restschuld nog wel maximaal 15 jaar aftrekken.
Een laatste optie is dat je een speciaal krediet afsluit waarmee je je restschuld kunt financieren. Dit is een krediet met een kortere looptijd van een gewone hypotheek. Ook geldt hierbij een bepaald maximumbedrag.
Zo’n apart krediet is bij verschillende hypotheekaanbieders mogelijk. Onze Hypotheekexperts vertellen je graag meer over de opties.
Heb je geen verhuisplannen, maar weet je wel dat je woning onder water staat? Dan hoef je in principe niets te doen. Vind je het een prettig idee als je huis niet meer onder water staat? Dan kun je eventueel extra op je hypotheek aflossen. Dat mag tot een bepaald maximumbedrag per jaar boetevrij. Door extra af te lossen, daalt de hypotheekschuld.
Het is altijd verstandig om met je bank in gesprek te gaan als je je woning gaat verkopen en verwacht dat dat in een restschuld op je hypotheek resulteert. In zo’n geval is je huis verkopen niet altijd de slimste optie. Er zijn zelfs hypotheekaanbieders die verkopen verbieden als je zelf niet genoeg geld hebt om de schuld af te lossen na een verkoop. Het is in elk geval slim om met je hypotheekaanbieder samen te kijken naar opties. Veel banken zijn bereid om mee te denken.
Heb je spaargeld over of kun je een schenking ontvangen? Dan is je schuld daarmee aflossen vaak een verstandige optie. Je hoeft dan geen rentelasten over een nieuwe hypotheek of lening te betalen. Als dat geen optie is, kun je mogelijk kiezen voor een persoonlijke lening of een extra hypotheek.
Vraag jij je af wat je kunt doen als je huis onder water staat? Of ben je überhaupt benieuwd naar je opties om een huis te kopen en daarvoor een nieuwe hypotheek af te sluiten? Onze Hypotheekexperts helpen je graag. Maak een gratis afspraak voor een eerste online kennismaking, waarin de Expert jouw opties voor je op een rij zet.
Dit artikel delen
389 beoordelingen
door 
