Wat is overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting is een percentage van de koopsom dat je bovenop de koopsom moet betalen (als belasting) zodra je de eigenaar wordt van (rechten op een) onroerend goed. Het gaat dan bijvoorbeeld om de aankoop van een woning, een stuk grond of een bedrijfspand of om het afkopen van erfpacht of opstalrecht.
Deze belasting betaal je niet alleen als je zelf in de woning gaat wonen, maar ook als je bijvoorbeeld een woning voor de verhuur koopt of investeert in een vakantiewoning.
Er zijn een aantal situaties waarin je geen overdrachtsbelasting hoeft af te dragen, namelijk:
- als je door gemeenschap van goederen of geregistreerd partnerschap mede-eigenaar wordt van een onroerende zaak;
- als je na een scheiding zelf volledig eigenaar wordt van een woning die eerder al van jou, van je ex-partner of van jullie samen was;
- als je een onroerende zaak erft.
Verder betaal je geen overdrachtsbelasting als je een nieuwbouwwoning koopt. Er is dan immers geen sprake van de overdracht van een woning.
Hoe betaal je overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting is één van de kosten koper die je maakt bij het kopen van een huis. Als je een notariële akte hebt laten opmaken voor de woning, zal de notaris de betaling van de overdrachtsbelasting automatisch voor je regelen. De notaris geeft dan voor jou door aan de Belastingdienst of je deze belasting moet betalen (en zo ja hoeveel) of dat je recht hebt op een vrijstelling.
Als er geen notariële akte is opgemaakt, dan moet je binnen één maand nadat je officieel eigenaar bent geworden aangifte overdrachtsbelasting doen bij de Belastingdienst en de overdrachtsbelasting betalen. Dit kun je doen via een aangifteformulier overdrachtsbelasting, dat je bij de Belastingdienst kunt opvragen.
Hoeveel bedraagt de overdrachtsbelasting in 2024?
Het standaardpercentage overdrachtsbelasting in 2023 is 2% van de koopsom voor woningen waar je zelf voor langere tijd in gaat wonen. Dus stel: jij koopt een woning van € 450.000. Dan betaal je € 450.000 x 0,02 = € 9.000.
Om voor die 2% (een verlaagd tarief) in aanmerking te komen, moet je de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief invullen. Zorg ervoor dat deze verklaring vóór de sleuteloverdracht de notaris bereikt.
Op dit tarief voor overdrachtsbelasting in 2024 geldt een uitzondering voor starters. Zij betalen onder bepaalde voorwaarden (zoals dat de woning maximaal € 440.000 mag kosten) helemaal geen overdrachtsbelasting. Daarover verderop in dit artikel meer.
Overdrachtsbelasting in 2024 voor een pand waarin je niet zelf woont
Voor vakantiewoningen, bedrijfspanden, woningen voor de verhuur en andere onroerende zaken waarin je niet zelf voor langere tijd gaat wonen, geldt een verhoogd percentage, namelijk 10,4%. Dit geldt onder andere voor:
- grond of gebouwen die je niet direct met een woning mee koopt (zoals een garage of tuin die je los koopt);
- een tweede woning of vakantiewoning (ook een stacaravan op een vakantiepark valt hieronder);
- een woning bestemd voor verhuur;
- bedrijfsgebouwen;
- een kavel waar je een woning op laat bouwen in eigen beheer;
- de gekochte steiger en het water bij een woonark.
Vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters
Woningkopers tussen de 18 en 35 jaar hoeven in 2024 géén overdrachtsbelasting te betalen als ze aan de volgende voorwaarden voldoen:
- Op het moment dat je de transportakte ondertekent (bij de sleuteloverdracht) ben je tussen de 18 en 35 jaar oud.
- Je koopt een woning waarin jij zelf langere tijd gaat wonen. Het gaat dus niet om bijvoorbeeld een woning voor de verhuur of een vakantiewoning.
- De koopsom (inclusief een eventuele garage, schuur of extra grond) is niet meer dan € 510.000.
- Je hebt niet eerder een startersvrijstelling gehad. Heb je eerder een koopwoning gekocht zonder startersvrijstelling en is dit je volgende woning, maar voldoe je wel aan de voorwaarden hierboven? Dan heb je voor deze nieuwe woning alsnog recht op startersvrijstelling.
Let op: koop je samen met iemand anders een woning? Dan moeten jullie allebei aan de voorwaarden voldoen om allebei vrijstelling te krijgen. Als jij wel maar je partner er niet aan voldoet (of andersom), dan krijgt alleen een van jullie beide vrijstelling. Stel: jullie zijn allebei voor 50% eigenaar van de woning. Dan hoef je dus slechts over 50% van de woning de 2% belasting te betalen.
Hoe maak ik gebruik van de vrijstelling?
Wil je gebruikmaken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters? Vul dan de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling van de Belastingdienst in. Het is belangrijk dat je deze ondertekende verklaring al vóór de sleuteloverdracht aan de notaris hebt gestuurd. Hij voegt deze bij de transportakte voor de woning.
Wat als je de vrijstelling pas later wilt gebruiken?
Het kan zijn dat je de vrijstelling liever pas voor een volgende woning gebruikt, bijvoorbeeld als je verwacht dan een iets duurdere woning (wel onder € 510.000) te kopen. In dat geval kun je ook van de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters afzien. Belangrijk is wel dat je ook op dat moment aan alle voorwaarden voor de vrijstelling voldoet. Je betaalt dan op dit moment het standaardtarief van 2%.
Let op: overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar
De overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar. Je kan het bedrag dus niet opvoeren in je belastingaangifte na de aankoop van je woning.
Het postitieve nieuws is dat enkele andere kosten koper wel aftrekbaar zijn voor de belasting. Dat geldt bijvoorbeeld voor de taxatiekosten, de kosten voor hypotheekadvies en de kosten voor de notaris.
door 
