door Romy Veul op 21-12-2022
Een bod op een huis gaat vaak om veel geld. Dat maakt het extra belangrijk om helder te hebben onder welke voorwaarden je het bod uitbrengt. Dankzij ontbindende voorwaarden kun je bijvoorbeeld onder de koop uit als je de financiering niet rond krijgt of als de woning meer gebreken heeft dan je denkt. Een fijn idee!
Vaak doe je een bod op een huis onder onzekere omstandigheden. Je weet bijvoorbeeld nog niet precies hoe het zit met de bouwkundige staat van de woning. Ook heb je niet op een briefje dat je hypotheekaanbieder akkoord gaat met jouw hypotheekaanvraag. Er kan dus altijd een kink in de kabel komen. Dan is het fijn als je niet meteen voor een flinke boete komt te staan, maar nog onder de koop uit kunt.
Ontbindende voorwaarden zorgen ervoor dat de koop van de woning onder bepaalde omstandigheden niet door hoeft te gaan. Normaal gesproken is het zo dat je na ondertekening van het voorlopige koopcontract nog drie dagen bedenktijd hebt. Tijdens die 72 uur kun je – zonder opgaaf van reden – van de koop afzien. Daarna zit je aan de koop vast. Wil je dan toch de koop ontbinden, dan moet je de verkoper een boete betalen. Het bedrag daarvan is niet mis: zo’n 10% van de koopsom.
Als je echter ontbindende voorwaarden hebt opgenomen in het voorlopige koopcontract, dan kun je op basis van die voorwaarden nog boetevrij van de koop af. Tenminste, mits niet aan de voorwaarden is voldaan. Als je bijvoorbeeld een voorbehoud van financiering afspreekt, dan kun je de koop ontbinden als de financiering toch niet rond komt.
Die voorwaarden vermeld je al bij het uitbrengen van je bod op een huis. De ontbindende voorwaarden maken namelijk deel uit van jouw onderhandelingen met de verkoper van het huis.
Er zijn allerlei voorwaarden mogelijk. Bijvoorbeeld ontbindende voorwaarden rond financiering en voorwaarden die betrekking hebben op de staat van de woning. Wij zetten de belangrijkste ontbindende voorwaarden voorbeelden voor je op een rij.
Veel Nederlanders kiezen ervoor hun bod op een huis uit te brengen met ontbindende voorwaarden voor de financiering. Voorbehoud van financiering is daarvan de belangrijkste. Je gaat namelijk vaak pas na het tekenen van het voorlopig koopcontract in gesprek met een hypotheekadviseur om de hypotheek aan te vragen. Je weet dus pas na een aantal weken of de financiering definitief rond te krijgen is.
Met voorbehoud van financiering kun je nog van de koop afzien als je hypotheekaanvraag wordt geweigerd door de hypotheekaanbieder binnen de daarvoor gestelde termijn. Een termijn van zo’n zes tot acht weken is hiervoor gangbaar.
Wil je graag een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afsluiten, omdat dit je een extra vangnet biedt bij de aankoop van je woning? Dan kun je een voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie afspreken. De koop gaat dan alleen door als het jou lukt om een hypotheek met NHG af te sluiten.
Het is lastig om met het blote oog precies te zien hoe het ervoor staat met de woning in bouwkundig opzicht. Zeker als je tijdens de bezichtiging een roze bril op hebt en vooral oog hebt voor alles wat mooi, prachtig en geweldig is. Daarom kan het slim zijn om een bouwkundige keuring te laten doen en zo bijvoorbeeld verborgen gebreken te ontdekken.
Vanwege de snelheid met het bieden vindt zo’n keuring vaak pas plaats nadat een bod is geaccepteerd. Daarom is het vooral bij oudere woningen mogelijk slim om voorbehoud van bouwkundige keuring af te spreken. Je kunt dan nog onder de koop uit als de kosten voor het noodzakelijke onderhoud aan de woning boven een bepaald bedrag (bijvoorbeeld boven de € 5.000) uitkomen. Tijdens zo’n keuring zal een onafhankelijke inspecteur bijvoorbeeld kijken naar de staat van de fundering, de kozijnen en het dak.
Als je verhuist naar een nieuwe woning, heb je waarschijnlijk de opbrengst van je huidige woning nodig om je volgende huis te financieren. Maar wat nu als je huidige woning maar niet verkocht wordt? Hiervoor kun je een voorbehoud verkoop eigen woning bij je bod opnemen. De koop gaat dan alleen door als je woning voor een bepaalde datum wordt verkocht.
In sommige gemeenten (zoals in geliefde buurten in Amsterdam) geldt dat je alleen in die specifieke buurt of in dat specifieke huis mag wonen als je aan een aantal voorwaarden voldoet. Je moet dan een woonvergunning hebben om daar te kunnen wonen. Als dat in jouw buurt het geval is, is het zinvol om daar een voorbehoud van te maken bij je bod op het huis.
Een bod onder voorbehoud geeft jou als koper extra zekerheid en voorkomt vervelende situaties achteraf. De keerzijde is alleen dat een groot aantal ontbindende voorwaarden het voor de verkoper minder interessant maakt om met jouw bod akkoord te gaan. Hoe meer voorwaarden je opneemt, hoe groter voor hen het risico is dat de koop misschien niet doorgaat. Niet voor niets gaan verkopers soms liever in zee met een iets lager bod dat zonder voorbehoud van financiering is uitgebracht.
Houd dat dus in je achterhoofd voordat je klakkeloos alle bovenstaande voorwaarden aan je bod toevoegt om maar op safe te spelen. Bovendien heb je sommige voorwaarden wellicht niet nodig. Als je huidige woning in prima staat is, is de kans groot dat je die echt wel verkoopt op de huidige krappe woningmarkt. Dan is een voorbehoud verkoop eigen woning waarschijnlijk overbodig.
Bij een bod onder voorbehoud kun je in een aantal situaties nog onder de koop uit. Voor elke voorwaarde heb je met de verkoper afspraken gemaakt over de geldigheidstermijn. Als je de koopovereenkomst wilt ontbinden omdat aan een van die voorwaarden niet is voldaan, dan moet je dit binnen de gestelde termijn doen. Daarna is ontbinden niet meer mogelijk, behalve als je de (prijzige) boete daarvoor betaalt aan de verkoper.
Voor het ontbinden moet je op papier zetten dat je de koopovereenkomst ontbindt en op welk van de voorwaarden je je beroept. Verstuur die brief aangetekend naar de notaris en naar de verkoopmakelaar, zodat je kunt bewijzen dat je op tijd de koop hebt ontbonden. Vaak zal je een bewijs moeten geven dat niet aan een voorwaarde is voldaan, bijvoorbeeld een kopie van het bouwkundige rapport of een afwijzing van de geldverstrekker.
Let op dat je de ontbinding altijd op de juiste manier moet doen. Het is niet zo dat het koopcontract automatisch ontbonden wordt als je bijvoorbeeld de financiering niet rond krijgt. Je zult zelf proactief de ontbindende voorwaarde moeten inroepen.
Maar wat nu als de geldigheidsduur van de voorwaarden dreigt te verstrijken en je bijvoorbeeld nog niets gehoord hebt van je hypotheekaanbieder? Kun je dan de ontbindende voorwaarden verlengen? Ja, dat is mogelijk!
Het kan bijvoorbeeld zijn dat het papierwerk meer tijd kost dan gedacht of dat de geldverstrekker het zo druk heeft dat de goedkeuring van je aanvraag vertraging heeft opgelopen. In die gevallen kun je je ontbindende voorwaarden verlengen.
Zorg er wel voor dat je dit altijd op tijd doet. Neem hiervoor altijd als eerste contact op met je hypotheekadviseur en ga vervolgens in gesprek met de verkopers van de woning. Geef aan de verkopende partij aan waarom je de ontbindende voorwaarden wilt verlengen en stel een nieuwe deadline voor.
Zijn de verkopers akkoord? Zet dan zwart-op-wit wat jullie hebben afgesproken. Bevestig in elk geval dat de verkoper akkoord is met de verlenging en noteer wat de nieuwe afloopdatum van het voorbehoud is.
Als de koop niet doorgaat, is dat niet alleen vervelend voor de verkoper, maar ook voor jou. Zeker als het te maken heeft met de ontbindende voorwaarden voor financiering. Het is dan ook slim om van tevoren helder te hebben wat jouw financiële opties voor een woning zijn. Zo kun je voorkomen dat jij straks een beroep op je voorwaarden moet doen én kun je zorgeloos op huizenjacht gaan en een bod op je droomhuis uitbrengen.
Bereken via onze handige tool alvast je maximale hypotheek. Of vraag een gratis gesprek aan met een Hypotheekexpert, die jou precies kan vertellen hoeveel jij aan hypotheek kunt krijgen.
Wil je graag meer lezen? Bekijk dan onze complete gids over het kopen van een huis. Hierin bespreken wij het hele proces, van orienteren tot sleuteloverdracht.
Dit artikel delen
389 beoordelingen
