Waarvoor is de koopovereenkomst bedoeld?
Als je bod op een huis is geaccepteerd, maak je afspraken met de verkopers over de aankoop van de woning. Die afspraken zetten jullie zwart op wit in het voorlopig koopcontract. De koopovereenkomst dus.
Hierin is de term “voorlopig” wat verwarrend. Je hebt na ondertekening van de koopovereenkomst nog wel drie dagen wettelijke bedenktijd om van de koop af te zien, maar daarna zit je aan de koop vast. Alleen als je je op ontbindende voorwaarden kunt beroepen, kun je dan nog van de koop afzien. Of je moet een flinke boete (meestal 10% van de koopsom) betalen.
Andersom zit de verkoper na ondertekening van de koopovereenkomst ook vast aan de verkoop aan jou. Hij heeft geen bedenktijd en kan alleen na betaling van een boete aan jou nog onder de koop uit.
De koopovereenkomst biedt dus zekerheid aan koper en verkoper, en geeft duidelijkheid over jullie afspraken en mogelijke voorwaarden.
Koopovereenkomst-voorbeeld: wat staat er in een koopovereenkomst?
Het is belangrijk dat alle afspraken tussen koper en verkoper goed geregeld en vastgelegd zijn. Daarom is de koopovereenkomst een document van minimaal een aantal pagina’s.
Hieronder lichten we de belangrijkste inhoud van de overeenkomst toe aan de hand van een koopovereenkomst-voorbeeld.
Let op: bij een koopovereenkomst ontvang je ook altijd een toelichting en mogelijk een ontvangstbevestiging. Door de ontvangstbevestiging te ondertekenen, geven jij en je eventuele partner aan de koopovereenkomst te hebben ontvangen. Dit is belangrijk om te weten voor de notaris: vanaf het moment dat jij en de verkoper allebei de koopovereenkomst hebben ontvangen en ondertekend, gaan de drie dagen bedenktijd in.
Gegevens van de woning
De koopovereenkomst begint met informatie over de woning. Denk aan het adres van de woning en het bouwjaar. In sommige gevallen is het ook nodig iets te vermelden over de staat van de woning. Bijvoorbeeld als er asbest in het huis is aangetroffen of als de gekochte woning een monument is.
Soms koop je naast de woning nog een ander object. Een berging, garage of parkeerplaats bijvoorbeeld. Ook dit moet in de koopovereenkomst komen te staan.
Gegevens van de verkoper(s) en koper(s)
Ook belangrijk: de gegevens van jou en de verkopende partij. In de overeenkomst zullen onder meer jullie namen en geboortedata komen te staan.
De koopsom
Verder staat in de koopovereenkomst nog eens vastgelegd welke koopsom jullie voor de woning hebben afgesproken.
Ontbindende voorwaarden
Heb je bij het uitbrengen van je bod één of meerdere ontbindende voorwaarden opgegeven? Dan worden die ook opgenomen in de koopovereenkomst om ze officieel te maken. Als niet aan die voorwaarden wordt voldaan binnen een bepaalde termijn, kun je boetevrij onder de aankoop van het huis uit.
Geef voor elk van je ontbindende voorwaarden aan binnen welke termijn je kunt ontbinden. Soms staat daar ook bij vermeld hoe je de koop kunt ontbinden (vaak via een aangetekende brief).
Roerende zaken die je overneemt
Het kan zijn dat je besluit roerende zaken over te nemen van de verkoper. Denk bijvoorbeeld aan de kozijnen, een eettafel die perfect op een bepaalde plek past, de luxaflex of de zonnewering. Ook dit vermeld je in de overeenkomst. Er moet bij die roerende goederen ook aangegeven zijn voor welke prijs je ze overneemt.
Eigen grond of erfpacht
Niet altijd is de grond om de woning heen ook van de woningeigenaar. Het kan zijn dat op de grond erfpacht rust, wat inhoudt dat je de grond in bruikleen hebt (van de gemeente of een particulier) en enkel het recht hebt om de grond te gebruiken. Voor woningen met grond om de woning heen zal in de koopovereenkomst ook staan of je als koper eigenaar wordt van de grond of dat het om erfpacht gaat.
Wees gerust: of de grond van jou is, is geen verrassing op het moment van ondertekening. Hier heb je waarschijnlijk al via Funda of bij de bezichtiging informatie over gekregen. Is dat niet het geval? Dan kun je er altijd gericht naar vragen bij de verkopend makelaar.
Datum van overdracht
In overleg met de verkopers kies je de datum van overdracht van het huis. De ene keer is dit al binnen een maand, de andere keer laat de overdracht langer op zich wachten. Als de verkopers zelf pas over een tijdje in hun volgende woning kunnen intrekken, kan het zijn dat je iets langer moet wachten totdat je de sleutel van je nieuwe woning in handen krijgt.
Waarborgsom
Bijna altijd zal de notaris je vragen om alvast een bedrag in een depot te storten van 10% van de woningwaarde. Dit bedrag is bedoeld voor als je tóch de koop niet kunt laten doorgaan en daarom een boete van 10% van de koopsom moet betalen.
Dit bedrag komt niet bovenop de koopsom trouwens. Na de sleuteloverdracht betaal je de overige 90% van de woning (deels met hypotheek). Het is ook mogelijk om hiervoor een bankgarantie af te spreken: de bank staat dan garant in plaats van jij voor de eventuele betaling van de boete. Dit kan handig zijn als je zelf niet die 10% van de koopsom kunt missen.
Overige gegevens
Mogelijk heb je andere, aanvullende afspraken gemaakt met de verkoper over de woning. Ook die komen in de overeenkomst te staan. Voorbeelden daarvan zijn informatie over wat wel en niet bij de woning hoort of gemaakte afspraken over het herstel van verborgen gebreken die aan het licht zijn gekomen.
Bestaat er een kant-en-klaar koopovereenkomst-voorbeeld?
De Vereniging Eigen Huis biedt een gratis koopovereenkomst-voorbeeld aan voor de aankoop van een bestaande eengezinswoning.
Let wel op dat je nooit klakkeloos een koopovereenkomst-voorbeeld overneemt om zelf te gebruiken. Laat het opstellen ervan over aan de verkopend makelaar of aan een notaris.
Waar moet je op letten bij het ondertekenen?
Er zijn geen harde eisen voor hoe een koopovereenkomst eruit moet zien. Vaak zal de verkoopmakelaar werken met een standaardovereenkomst die hij aanpast op deze specifieke woning. Je kunt ook een notaris inschakelen die de overeenkomst voor je opstelt.
Staat alle informatie erin?
Juist omdat de overeenkomst niet aan standaardeisen hoeft te voldoen, is het extra belangrijk dat je naloopt of alle relevante afspraken in de koopovereenkomst staan. Gebruik de informatie hierboven uit het koopovereenkomst voorbeeld om dit te checken. Hebben jij en de verkoper aanvullende afspraken gemaakt? Bekijk dan ook of die allemaal correct in de overeenkomst vermeld staan.
Check in het bijzonder de belangrijkste informatie, zoals de koopsom, de datum van overdracht en de ontbindende voorwaarden.
Tip: heb je een aankoopmakelaar in de arm genomen? Laat hem of haar dan meekijken naar de koopovereenkomst voordat je deze ondertekent.
Paraaf gezet op elke pagina?
Kijk verder na of zowel jij als de verkoper op alle pagina’s van het contract een paraaf heeft gezet. Dat is belangrijk om de koopovereenkomst officieel te maken.
Inschrijving in het Kadaster?
De notaris kan je aanbieden om de koopovereenkomst in te schrijven in het Kadaster tegen betaling van een paar honderd euro. Dit is niet verplicht. Het is bedoeld om jou als koper meer rechten te geven in de periode tot de sleuteloverdracht. Met een inschrijving weet je zeker dat jij de woning in handen krijgt, ook als er een kink in de kabel komt. Met zo’n inschrijving voorkom je dat de koop bijvoorbeeld niet doorgaat als de verkoper onder bewind gesteld wordt, als de woning in beslag genomen wordt of als de verkoper de woning nogmaals verkoopt aan een andere koper.
Overigens ben je ook zonder inschrijving in het Kadaster al aardig goed beschermd. In het koopcontract staat standaard dat de verkoper 10% van de koopsom aan jou moet betalen als boete als de woning niet volgens afspraak aan jou opgeleverd wordt.
Belangrijke bijlagen
Verder is het belangrijk dat in de koopovereenkomst staat welke bijlagen erbij horen. Deze moet je ook bij de overeenkomst geleverd krijgen. Voorbeelden van bijlagen zijn het eigendomsbewijs van de woning van de huidige eigenaren, het kadastrale uittreksel, een bewijs van het energielabel, de documenten van de Vereniging van Eigenaren (als je een appartement koopt) of een lijst van zaken die je overneemt.
Koopovereenkomst-voorbeeld voor nieuwbouwwoning
Voor een nieuwbouwhuis zal een koopovereenkomst-voorbeeld er anders uitzien dan voor een bestaande woning. Wat er in zo’n geval anders is, is dat je enkel tekent voor de aankoop van de grond en het bouwen van de woning. Bij nieuwbouw spreekt men ook wel van een “koop-aanneemovereenkomst”.
Wat gebeurt er na het ondertekenen?
Gelukt? Staat je handtekening onder de koopovereenkomst? Dan kunnen alle voorbereidingen beginnen. Naast dat je de komende tijd waarschijnlijk vaste klant bent bij meubelboulevards, moet er ook nog wat papierwerk geregeld worden. Je gaat nu namelijk de financiering voor de woning in orde maken.
De meeste Nederlanders schakelen voor het regelen van de hypotheek een hypotheekadviseur in. Een van onze Hypotheekexperts kan jou helpen om uit het grote aanbod juist een voordelige hypotheek voor jou te vinden. En we regelen die ook meteen voor je. We zitten scherp op de deadlines van geldverstrekkers, checken de voorwaarden en regelen zo een hypotheek die bij jou past. Jij weet zeker dat je niet meer kwijt bent per maand dan nodig is.
Naast het regelen van de financiën, laat je de woning taxeren. Een taxateur bepaalt hoeveel je woning op dit moment waard is. Die gegevens zijn belangrijk voor de hypotheekaanbieder. Je mag namelijk maximaal 100% van de woningwaarde financieren met een hypotheek.
En dan, na al dat regelwerk en heel lang aftellen tot hét moment, is het zover: de sleuteloverdracht. Je ondertekent bij de notaris de definitieve hypotheekakte en de transportakte. Daarna zijn het huis en de hypotheek helemaal van jou. Laat het klusavontuur beginnen!
door 
