Wat is een bouwkundige keuring?
De verkoopmakelaar is er natuurlijk bij gebaat dat jij een zo rooskleurig mogelijk beeld hebt van het huis dat je koopt. Maar dat wat je met het blote oog ziet op de Funda-foto’s en tijdens de bezichtiging, zegt nog niet alles. De gemiddelde huizenkoper heeft geen bouwtechnische kennis en dan word je ook nog eens razendsnel door het huis rondgeleid. De kans is dus groot dat jij houtrot of een lek dak niet zomaar weet te bekennen.
Maar vergis je niet: er moet misschien meer gebeuren dan je denkt. Het kan best zijn dat de fundering onder het huis niet helemaal (of zelfs helemaal niet) in orde is. Of dat het dak hoog nodig aan vervanging toe is. Soms weten de huidige bewoners daar ook niets van. Het is dus slim om dit te laten onderzoeken voordat je een woning koopt. Een aankoopmakelaar kan hierin al vluchtig met je meekijken, maar een bouwkundige keuring gaat nog net iets verder dan dat.
Bij een bouwkundige keuring – ook wel een bouwtechnische keuring genoemd – laat je de woning van voor tot achter en van binnen tot buiten nalopen door een expert. Naderhand weet je precies wat er aan de woning moet gebeuren én wat het kost om de mankementen op te lossen. Dat is handig om te weten voordat je je handtekening onder het definitieve koopcontract zet. Zeker omdat je als koper onderzoeksplicht hebt als je een woning koopt.
Waarom een bouwkundige keuring?
Omdat je uiteraard wilt weten wat voor vlees je in de kuip hebt voordat je een bod uitbrengt of voordat je je handtekening onder de koopakte zet. Een woning kost “iets” meer dan een paar tientjes en ook de kosten voor onder meer achterstallig onderhoud zijn niet mis. Daarom is het fijn om vooraf te weten welke bijkomende kosten de woning met zich meebrengt en hoe het met de woning is gesteld.
Bij een bouwkundige keuring keurt een onafhankelijke adviseur de woning op bepaalde punten en brengt hij/zij zowel de staat van de woning in kaart als de kosten die nodig zijn om de woning op te knappen. Bij de kosten maakt de inspecteur onderscheid tussen kosten op termijn, directe kosten en kosten voor woningverbetering.
Dat er onderhoud nodig is, hoeft nog geen reden te zijn om een woning uit je hoofd te zetten. Maar het is wel goed om te weten wat er precies moet gebeuren. Je weet dan met hoeveel onderhoudskosten je rekening moet houden naast de koopsom voor het huis.
Waar wordt op gelet bij een bouwtechnische keuring?
Een bouwkundig specialist let altijd op vaste punten tijdens een bouwtechnische keuring. Afhankelijk van het bouwjaar van de woning en het type huis zal hij meer of minder op bepaalde kenmerken letten.
Naast deze punten neemt de inspecteur, afhankelijk van de woning, tijdens zijn keuring nog meer bouwkundige elementen mee.
Let op: een bouwkundige keuring biedt geen garantie dat er helemaal geen verborgen gebreken meer zijn. De inspecteur kijkt alleen naar wat met het oog zichtbaar is. Hij zal dus bijvoorbeeld niet dingen openbreken om te zoeken naar mogelijke lekkage. Er kan dus altijd alsnog een verborgen gebrek zijn. Wel is de kans veel kleiner dan wanneer je geen keuring laat doen.
Wanneer een bouwkundige keuring?
Een bouwkundige keuring is vooral sterk aan te raden bij oudere huizen. De kans op bijvoorbeeld houtrot is dan extra groot. In woningen uit de jaren ’50 wordt vaak asbest aangetroffen en zo zijn er nog meer typerende gebreken. De specialist bij een bouwtechnische keuring weet precies waar op te letten en zal dan ook elk detail in de smiezen hebben.
Aangeraden wordt om voor alle woningen gebouwd vóór 1990 in ieder geval een bouwtechnische keuring te laten doen. Voor die woningen is de kans groter dat er iets mankeert. Maar ook bij nieuwere woningen is een bouwtechnische keuring soms verstandig. Zelfs woningen van vijf tot tien jaar oud kunnen mankementen hebben waar je nét geen rekening mee had gehouden. Bijvoorbeeld als de vorige bewoners hobbyklussers waren en zelf wat hebben geprutst in de woning.
Daarbij zijn er een aantal mogelijkheden voor wanneer je de bouwkundige keuring doet: voor het bod, tijdens het biedingsproces of erna.
Voor het bieden
Het algemene advies is om de bouwkundige keuring te doen voordat je gaat bieden op een huis. Je kunt de uitslag van het bouwtechnische rapport dan meenemen in je tactiek voor het bieden op het huis. Wellicht hoef je minder te overbieden bijvoorbeeld. Mocht het er niet al te best voorstaan met de woning, dan kun je dit nog meenemen in je onderhandelingen.
Het enige probleem is dat er niet altijd de tijd is om zo’n keuring te laten doen voor je bod. In deze tijd van gekte op de woningmarkt ben je waarschijnlijk niet de enige kaper op de kust, en is er vaak haast geboden bij het doen van een bod.
Tijdens het bieden
Een andere optie is om de bouwkundige keuring te laten doen terwijl je in onderhandeling bent. Je doet dan bijvoorbeeld alvast een bod en laat tegelijkertijd de keuring doen. Of je maakt gebruik van de drie dagen bedenktijd na ondertekening van het voorlopig koopcontract voordat je de keuring laat doen.
Nadeel is wel dat de kans bestaat dat de koper je bod hoe dan ook te laag vindt. Dan is het zonde als jij een paar honderd euro aan bouwkundige-keuring-kosten hebt uitgegeven voor een woning die naar een andere gegadigde gaat.
Na het tekenen van de koopakte
Ook kun je ervoor kiezen de bouwkundige keuring op te nemen in je ontbindende voorwaarden. Je kunt dan een bod doen onder voorbehoud van een bouwkundige keuring (eventueel aangevuld met een voorbehoud van financiering).
Je laat dan in het voorlopig koopcontract zetten dat de koop niet doorgaat als de gebreken hogere herstelkosten met zich meebrengen dan gedacht. In dat geval kun je nog kosteloos onder de aankoop uit. Je bepaalt daarbij van tevoren hoeveel je maximaal aan achterstallig onderhoud wilt uitgeven. Gemiddeld ligt dit bedrag zo rond de € 5.000.
Bouwkundige keuring kosten
Wie een huis koopt, komt voor diverse kosten koper te staan. Sommige daarvan zijn verplicht, zoals de overdrachtsbelasting. De kosten voor een bouwkundige keuring zijn niet verplicht; je kiest zelf of je een keuring laat uitvoeren of niet.
De bouwkundige-keuring-kosten bedragen vaak zo rond de € 350.
De precieze kosten zijn afhankelijk van de grootte van je woning. De inspecteur kan je hier voorafgaand aan de keuring meer over vertellen.
Meer weten over jouw budget voor een woning?
Wil jij goed beslagen ten ijs komen in je zoektocht naar dé woning? Maak dan een vrijblijvende afspraak met een van onze hypotheekadviseurs. Die zoeken graag voor je uit wat jij maximaal kunt lenen. Zo weet jij precies hoeveel je, inclusief eventueel achterstallig onderhoud, aan je nieuwe woning kunt besteden.
Het oriëntatiegesprek kost je niets en je hoeft er – zoals bij al onze dienstverlening – ook nog eens de deur niet voor uit.
door 
